Umowa na wyłączność i warunki jej zerwania

Jeśli sprzedając swoją nieruchomość zdecydujemy się na współpracę z agencją nieruchomości, warto jest wybrać taką firmę, która już jakiś czas funkcjonuje na naszym rynku, a dodatkowo posiada dobre wyniki sprzedażowe, a więc jest po prostu skuteczna. Praktycznie w każdej agencji nieruchomości, do której trafimy, zostanie nam zaproponowana do podpisania umowa pośrednictwa z opcją wyłączności – jest to dla każdej agencji najbardziej pożądana umowa, bowiem zabezpiecza interesy danej agencji – zachowuje ona prawo do wynagrodzenia w każdej sytuacji, jeżeli w czasie trwania takiej umowy nieruchomość zostanie sprzedana, nawet w sytuacji, jeżeli sami znaleźliśmy kupca na naszą nieruchomość. Jest wiele agencji, które pracują tylko na umowach opartych o zasadę wyłączności, uważając, że praca na umowach otwartych powoduje, że pomimo zainwestowania w dane oferty czasu i pieniędzy, nie będzie możliwości uzyskania prowizji za pośrednictwo. Umowa na wyłączność zostaje zawarta zawsze na czas określony, zazwyczaj jest to 12 miesięcy, z opcja jej przedłużenia – w przypadku zerwania umowy przez klienta bez uzasadnionej przyczyny agencja zachowuje prawo do wynagrodzenia w takiej wysokości, jak to zostało określone w danej umowie pośrednictwa. Jednak w uzasadnionych przypadkach klient może rozwiązać z agencją umowę bez żadnych konsekwencji – przykładem takiej sytuacji może być to, że agencja dopuściła się rażącego zaniedbania w zakresie czynności, co do których zobowiązała się działać, a co zostało jasno określone w zawartej umowie (na przykład odmowa prezentowania klientom nieruchomości).

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Mieszkanie do sprzedaży – czy warto w nie inwestować

Przygotowując swoje mieszkanie do sprzedaży na pewno trzeba dokonać wielu ważnych, a co istotne – przemyślanych czynności, aby osiągnąć sukces. Jest tym bardziej trudne, że od kilku lat nasz rynek nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży jest bardzo bogaty, wystawionych jest na sprzedaż dziesiątki tysięcy różnego rodzaju mieszkań, natomiast osób zainteresowanych kupnem lokali mieszkalnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym, jest jak na lekarstwo. Dlatego tez ważne jest to, jaką cenę wystawimy w naszej ofercie, by nie przestraszyć potencjalnych kupców, kiedy będzie to cena zaporowa. Następnym ważnym elementem jest takie przygotowanie mieszkania, by klient oglądający je nie wycofał się od razu, przerażony panującym tam bałaganem lub stanem zagracenia takiego mieszkania. Przy czym warto wiedzieć, że inwestowanie dużych pieniędzy w takie mieszkanie, przeznaczone już w danym czasie do sprzedaży, mija się najczęściej z celem – każdy ma swój indywidualny gust i niekoniecznie to, co nam się jawi jako elegancja i dobry smak, spotka się z aprobatą potencjalnych kupców, oglądających nasz lokal. Na pewno tez nie odzyskamy tak zainwestowanych pieniędzy, bowiem obecnie na rynku mieszkaniowym bardziej liczy się atrakcyjna, niska cena, jeśli weźmiemy pod uwagę przeliczenie jej na jeden metr kwadratowy mieszkania niż faktycznie wysoki jego standard, ale za bardzo wygórowaną cenę ofertową.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Czy możliwe zniesienie pozwoleń na budowę domów

Od wielu lat w naszym kraju mówi się bardzo dużo o tym, by w jakikolwiek sposób uprościć procedury związane z wydawaniem pozwoleń na budowę różnych obiektów, chodzi głównie w tej dyskusji o wydawanie pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych przez indywidualnych inwestorów. Pod względem ilości niezbędnych do wydania pozwolenia dokumentów, jak też i czasu oczekiwania na poszczególne decyzje, gromadzenia niezbędnej dokumentacji jesteśmy krajem, gdzie oczekiwanie na faktyczne uzyskanie pozwolenia na budowę, a wiec możliwość jej rozpoczęcia, trwa rekordowo długo – specjaliści wyliczyli ten czas na około 300 dni. Niedawno ministerstwo budownictwa poinformowało, że trwają tam bardzo już zaawansowane prace odnośnie zmian w prawie budowlanych, które umożliwią o wiele łatwiejszą procedurę przy budowie domów jednorodzinnych. Zamiast wydawanych jak jest obecnie pozwoleń na budowę domu, które maja zostać całkowicie zniesione, wprowadzona będzie forma powiadomienia odpowiedniego urzędu o zamiarze budowy takiego domu, następnie inwestor będzie oczekiwał określony czas, na przykład 30 dni, czy wpłynie sprzeciw na prowadzenie takiej inwestycji. Taki sprzeciw może wpłynąć na przykład od sąsiadów, czyli osób zamieszkałych w danej okolicy, którzy nie będą godzić się na tego rodzaju inwestycję, może to być też sprzeciw na przykład ze strony urzędników zajmujących się ochroną środowiska naturalnego na danym terenie.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Cena ofertowa mieszkania – ważny element sprzedaży

Osoby, które planują sprzedać posiadane przez siebie mieszkanie, muszą bardzo dobrze przygotować się do tego procesu, bowiem na naszym rynku nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży jest bardzo wiele ofert mieszkań, oferowanych zarówno przez właścicieli poszczególnych lokali, jak też i przez deweloperów. Jeśli nawiążemy współpracę z dobrą agencją pośrednictwa nieruchomości, na pewno odejdzie nam wiele problemów, w tym wycena naszego przeznaczonego do sprzedaży mieszkania. Jednak podejmując samodzielnie trud poszukiwania kupca na nasze mieszkanie, musimy samodzielnie też ustalić, z jakiego pułapu cenowego wystartujemy. Można wprawdzie zamówić wycenę takiego mieszkania przez fachowego rzeczoznawcę, jednak będzie to kosztowało kilkaset złotych, a ponadto niekoniecznie taka cena może być adekwatna do bieżącej sytuacji na danym rynku lokalnym i może stanowić podstawę do wstawienia jej jako ofertowa. Tymczasem wysokość ceny, jaka wstawimy w naszej ofercie sprzedaży, jest bardzo ważnym elementem całego procesu poszukiwania kupca, bowiem jej nadmierna wysokość, przewyższająca zarówno wartość faktyczną danego mieszkania, jak też odbiegająca od podobnych ofert na danym terenie spowoduje taki efekt, ze potencjalni kupcy nawet do nas nie zatelefonują, aby umówić się na oglądanie mieszkania albo też w celu zasięgnięcia dodatkowych informacji o naszej ofercie. Z kolei za niska cena spowoduje, ze nie będziemy już mieli możliwości negocjowania ceny, a wiec jej upuszczenia dla konkretnego oferenta.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Małe mieszkania wciąż na topie

W naszym kraju na rynku nieruchomości, jeżeli chodzi o mieszkania, w poszczególnych okresach czasu panowały różne trendu – nawet biorąc pod uwagę okres czasu od przemian ustrojowych, na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych XX stulecia. Generalne przez te ostatnie lata dużym powodzeniem cieszyły się mieszkania nieco większe, przy dużych możliwościach kredytowych rodzin korzystano z tego, kupując mieszkania bardziej obszerne – z jednej strony było to również inwestowanie w przyszłość, na okoliczności powiększania się rodziny. Jednak kilka lat temu, na skutek różnych zdarzeń, w Polsce mieszkania o większym metrażu zaczęły sprzedawać się dużo gorzej – za to na topie znalazły się mieszkania bardzo małe, kompaktowe, w stylu tak zwanych kawalerek oraz mieszkania czterdziestokilkumetrowe. Taki właśnie trend ma miejsce na rynku nieruchomości do dziś, deweloperzy bardzo szybko przystosowali się do oczekiwań klientów pod tym względem i obecnie realizują w większości właśnie mieszkania małe. Przyczyny takiego stanu rzeczy to głównie trudności klientów w otrzymaniu kredytów hipotecznych w wysokości odpowiedniej do kupna większego mieszkania, wiec rodziny kupują mniejsze lokale i starają się je jak najlepiej zagospodarować. Kolejna przyczyna to ograniczenia w programie, który jeszcze do niedawna obowiązywał, a wiec Rodzina na swoim, gdzie możliwe były do kupienia w ramach danego programu tylko mieszkania nieduże.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Co to jest bezpośrednia umowa pośrednictwa

Agencje pośrednictwa nieruchomości, działające w naszym kraju, nie mają określonych prawnie rodzajów umów pośrednictwa, jakie zawierają ze swoimi klientami – to każda agencja sama opracowuje sobie druk umowy, często zlecane są takie opracowania dla kancelarii adwokackich, aby poszczególne zapisy były zgodne z obowiązującym w naszym kraju kodeksem cywilnym. Generalnie większość agencji w naszym kraju pracuje na dwóch podstawowych umowach – otwartych i tak zwanych na wyłączność. Umowa otwarta oznacza, że klient zawiera ja z biurem nieruchomości na czas nieokreślony, jednak z możliwością wypowiedzenia jej przez obie strony bez jakichkolwiek konsekwencji. Takie umowy dany klient, właściciel nieruchomości wystawionej do sprzedaży, może zawierać jednocześnie z wieloma biurami nieruchomości. Umowa pośrednictwa na wyłączność jest zupełnie inna – po jej zawarciu klient agencji oddaje jakby los swojej oferty sprzedaży nieruchomości w ręce danej agencji, to pracownicy tej firmy dokonują poszczególnych działań zmierzających najpierw do znalezienia kupca na dana nieruchomość, a następnie przeprowadzenie wszelkich czynności niezbędnych do sformalizowania transakcji w kancelarii notarialnej. Umowa na wyłączność może być bezpośrednia, co oznacza, że strona kupująca nie ponosi żadnych kosztów pośrednictwa, a więc że to tylko sprzedający nieruchomość rozlicza się finansowo z agencją, w przypadku oczywiście jej sprzedaży. Jest to korzystne dla samej oferty, cieszy się ona większym zainteresowaniem ze strony kupujących.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Zaliczka czy zadatek – dla kogo korzystne

Jeśli już zdecydujemy się na zakup jakiejś nieruchomości, czy to będzie mieszkanie, dom, a może działka pod budowę przyszłego domu, to warto jest sporządzić ze sprzedającym umowę przedwstępną kupna-sprzedaży danej nieruchomości. Wówczas, po podpisaniu przez obie strony umowy określającej warunki już ostatecznej transakcji, finalizowanej w określonej w umowie przyszłości u notariusza, wręczona zostaje konkretna kwota pieniędzy, czy to w formie zadatku, czy to zaliczki. Dla przeciętnego zjadacza chleba pomiędzy tymi dwoma pojęciami nie ma różnicy, jednak de facto różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest bardzo duża. Generalnie można powiedzieć, że forma zaliczki jest dla osoby planującej kupić nieruchomość bardzo korzystna – taka zaliczka obliguje niejako tylko osobę sprzedającą nieruchomość do utrzymania jej dla danej osoby, wpłacającej zaliczkę. Sprzedający nieruchomość po otrzymaniu zaliczki wstrzymuje cały proces poszukiwania kupca, oczekując na nadejście już głównej umowy, której termin został określony w mowie przedwstępnej. Jednak może się zdarzyć, że strona kupująca upatrzy sobie inną nieruchomość i zrezygnuje z tej pierwszej, wówczas żąda zwrotu zaliczki w określonym terminie i osoba, która pobrała wówczas zaliczkę, musi ja zwrócić. Jeśli natomiast byłaby to forma zadatku przy umowie przedwstępnej, wówczas strona sprzedająca nieruchomość w analogicznej sytuacji nie musi zwracać tych pieniędzy, strona wręczająca zadatek traci więc przy takim rozwoju zdarzeń.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Jaka jest kondycja finansowa polskich deweloperów

Od początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku w naszym kraju powstał nowy typ działalności gospodarczej i nowy rodzaj zajęcia – deweloper, a więc osoba lub firma, która zajmuje się budową czy to budynków z lokalami mieszkalnymi, czy innego rodzaju obiektami budowlanymi tworzonymi w celu ich późniejszej sprzedaży. Z każdym rokiem przybywało firm deweloperskich, a te już istniejące rozszerzały zakres swojej działalności, realizowały kolejne inwestycje o coraz większym rozmachu. Najlepsze lata dla deweloperów w naszym kraju mieliśmy od 2003 do 2008 roku, kiedy to sprzedawało się praktycznie wszystko, co zostało wybudowane, banki udzielały bardzo chętnie kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości, deweloperzy budowali wtedy na pełnych obrotach. Jednak ostatnie lata spowodowały, że znacznie obniżyła się liczba zawieranych transakcji kupna-sprzedaży na rynku nieruchomości, a co za tym idzie – coraz mniej nowych inwestycji realizują deweloperzy. Dodatkowym niekorzystnym aspektem jest zwiększenie się liczby mieszkań i domów już wybudowanych i gotowych do sprzedaży, na które niestety nie ma chętnych, którzy posiadają odpowiednią zdolność kredytową. To powoduje zamrożenie środków finansowych deweloperów, zainwestowanych w budowę kolejnych obiektów, oczekujących w kolejce do sprzedaży. Deweloperzy tez maja sporo kredytów obrotowych do spłacenia i nie bardzo posiadają środki finansowe na zaspokojenie obowiązku płatności w tym zakresie, z uwagi właśnie na małą sprzedawalność swoich inwestycji budowlanych.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Jakie czynności wykonuje agencja nieruchomości

Jeszcze nie tak dawno w naszym kraju bardzo nieliczne osoby decydowały się na podjęcie współpracy z agencją pośrednictwa nieruchomości w kwestii poszukiwania kupca na nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży. Jednak z każdym rokiem coraz większa liczba właścicieli nieruchomości wystawianych do sprzedaży przekonuje się, że nawiązanie współpracy z dobrą agencja pośrednictwa nieruchomości zapewnia o wiele większe szanse na skuteczną sprzedaż danej nieruchomości, w dodatku na osiągniecie satysfakcjonującej ceny sprzedażowej. Najczęściej jednak z usług agencji korzystają mieszkańcy dużych miast, którzy na co dzień są zabiegani i nie maja czasu ani możliwości, by samodzielnie zajmować się zamieszczaniem ogłoszeń o swojej nieruchomości, prezentowania jej potencjalnym klientom, prowadzeniem negocjacji cenowych czy gromadzeniem dokumentacji niezbędnej do sfinalizowania transakcji w gabinecie u notariusza. Mieszkańcy małych miast, miasteczek czy wsi o wiele rzadziej korzystają z pośrednictwa agencji nieruchomości uważając, że wystarczy dać ogłoszenie w lokalnej prasie, nie chcą dzielić się pieniędzmi z agencją w przypadku znalezienia kupca na nieruchomość. Przedstawiciele agencji nieruchomości, która zajmuje się konkretną ofertą, prezentują ją kolejnym oglądającym, co jest czynnością często bardzo absorbującą, czasami trzeba pokazywać dane mieszkanie czy dom nawet kilkadziesiąt razy, zanim osiągnięty zostanie sukces sprzedażowy.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Już niedługo większa dostępność do kredytów mieszkaniowych

W naszym kraju instytucją powołaną na początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku do nadzoru nad bankami jest Komisja Nadzoru Finansowego. Można śmiało powiedzieć, że w porównaniu do wielu krajów europejskich nasz nadzór bankowy działa bardzo dobrze, dowodem na to jest fakt, że Polska nie odczuła praktycznie zawirowania w dziedzinie bankowości, spowodowanego udzielaniem przez banki bardzo wielu toksycznych kredytów, chodzi gównie o kredyty hipoteczne, a wiec na zakup nieruchomości. Niemniej jednak KNF w ostatnich 2 latach wydał kilka kolejnych rekomendacji, których celem było narzucenie bankom działającym w naszym kraju bardziej restrykcyjnej polityki kredytowej, również obowiązującej w sektorze przyznawania kredyt hipotecznych. To spowodowało znaczne zahamowanie ilości uzyskiwanych pozytywnych decyzji kredytowych, a co za tym idzie – znaczne zmniejszenie się ilości transakcji, mających na celu głównie zakup mieszkań i domów. Od dłuższego czasu mówi się o tym, że restrykcje narzucone przez KNF są zbyt daleko idące, co spowodować może załamanie całej branży budownictwa mieszkaniowego. Wsłuchując się w te głosy KNF ostatnio wydała rekomendację T, która znacząco łagodzi uprzednie restrykcyjne zapisy i daje bankom większą swobodę działania w przyznawaniu klientom poszczególnych rodzajów kredytów. Banki maja kilka tygodni na opracowanie nowych regulacji w dziedzinie przyznawania kredytów dla ludności.

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn