Budowa domu czy kupno gotowego

W naszym kraju w czasie ostatnich kilkunastu lat w sektorze budowlanych, w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych, nastąpiły bardzo duże zmiany we wzajemnej relacji, a więc proporcji pomiędzy lokalami mieszkalnymi, zlokalizowanymi w budynkach wielorodzinnych jak i tymi, które są w domach jednorodzinnych. Z każdym rokiem przewaga budownictwa jednorodzinnego rośnie nad tym realizowanym w tak zwanych blokach. Ten proces zauważyli również deweloperzy, którzy ostatnio poza realizowaniem inwestycji typowych do niedawna dla deweloperów, a więc budowy osiedli mieszkaniowych składających się z budynków zawierających wiele mieszkań, budują osiedla złożone tylko i wyłącznie z domów jednorodzinnych. Klienci, którzy myślą o przeprowadzce z bloku do domu jednorodzinnego, maja więc coraz bogatszą ofertę – obejmuje ona właśnie budowane przez deweloperów osiedla domków jednorodzinnych, liczne domy oferowane do sprzedaży na rynku wtórnym, gdzie można znaleźć naprawdę rewelacyjne cenowo oferty, jak też wchodzi w grę opcja kupna działki i budowa tam domu według już własnego uznania, pod wybrany projekt, zaspokajający w największym stopniu oczekiwania. Ta ostatnia opcja jest również kusząca, bo można wybrać sobie miejsce budowy takiego domu, wielkość działki, zastosować odpowiadającą nam technologię budowlaną, których jest duży wybór na rynku, a jednocześnie obecnie budowa takiego domu to może być inwestycja niekoniecznie bardzo kosztowna.

Umowa otwarta z agencją i jej wypowiedzenie

Jeśli chcemy sprzedać jakaś nieruchomość, a brakuje nam czasu na podejmowanie działań z tym związanych albo też po prostu chcemy, aby mieć większą możliwość skutecznej i korzystnej sprzedaży naszej nieruchomości, udajemy się do najbliższej agencji pośrednictwa mieszkaniowego, aby nawiązać ewentualną współpracę z ta firmą w celu znalezienia dobrego kupca na naszą nieruchomość. Dobrze jest wybrać agencję nieruchomości działająca już jakiś czas na rynku, sprawdzona, o potwierdzonej skuteczności w działaniu. Jest więcej niż pewne, że w takiej agencji zaproponują nam podpisanie umowy pośrednictwa na wyłączność, co będzie oznaczało, że tylko i wyłącznie dana agencja będzie zajmowała się procesem sprzedaży naszej nieruchomości, umowa będzie podpisana na określony czas, zazwyczaj jest to 12 miesięcy, a prawo do wynagrodzenia, czyli otrzymania prowizji dana agencja zachowa w każdej sytuacji, jeżeli w danym czasie trwania umowy nieruchomość zostanie sprzedana, niezależnie od tego, skąd przyjdzie kupiec. Większość klientów boi się takich umów i wybiera umowy tak zwane otwarte – najważniejsza cecha takiej umowy jest to, że agencja zachowuje prawo do wynagrodzenia za pośrednictwo tylko w sytuacji, kiedy znajdzie kupca, a następnie wykona wszystkie czynności związane z procesem sprzedaży nieruchomości. Sama umowa otwarta jest zawierana na czas nieokreślony, jednak wypowiedzieć można ją w każdym momencie, bez podania nawet przyczyny takiego postępowania – wypowiedzenie nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji.

Gminy coraz częściej sprzedają mieszkania

W naszych miastach, tych dużych i w małych miasteczkach, jest jeszcze całkiem sporo mieszkań, które są własnością danej gminy czy miasta, natomiast osoby w nich zamieszkałe traktowane są jako najemcy – takie mieszkania noszą nazwę komunalnych lub ADM-owskich. W zasadzie gminy w bardzo tylko niewielkim stopniu realizują inwestycje budowlane polegające na budowie mieszkań w budynkach wielorodzinnych, które przeznaczone byłyby dla mieszkańców danej gminy czy to jako mieszkania pod wynajem na ogólnych zasadach, czy to jako mieszkania tak zwane socjalne, a wiec dla tych mieszkańców gminy, którzy nie płacą czynszów i na przykład dostały nakaz eksmisji, jednak zachowują prawo przydziału im mieszkania socjalnego. Wiele gmin stara się wyprzedawać posiadane mieszkania w budynkach wielorodzinnych, dotyczy to zwłaszcza mieszkań zlokalizowanych w starych, przeznaczonych często do remontu kamienicach. Posiadanie takich mieszkań przez gminę jest uznane jako pewien balast, bowiem trzeba przeprowadzać kosztowne remonty takich budynków, natomiast gminy maja minimalne korzyści z wynajmu mieszkań w takich lokalach – najczęściej dopłacają do utrzymania tych mieszkań. Dlatego też stosują preferencyjne warunki wykupu takich mieszkań komunalnych przez ich lokatorów, którzy już przez długi czas zajmują te mieszkania – czasami już za kilkanaście procent oszacowanej wartości mieszkania można je wykupić na własność – gmina w ten sposób pozbywa się kłopotu, a dodatkowo do jej kasy wpływa żywa gotówka.

Jak negocjować z deweloperem warunki kupna mieszkania

Większość z osób, które planują kupno swojego mieszkania, wybiera opcje zakupu takiej nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli kupno mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Takie postępowanie ma w sobie liczne korzyści, na pewno po kupieniu takiego nowiutkiego mieszkania możemy je wykończyć, urządzić i mieć spokój przez wiele lat kolejnych, bez potrzeby przeprowadzania kolejnych remontów. Zaletą takiego rozwiązania jest też korzystanie następnie z mieszkania i ponoszenie przy tym mniejszych kosztów administracyjnych, bowiem nie ma potrzeby odkładania na fundusz remontowo-budowlanych, a ponadto tworzą się nieduże wspólnoty mieszkaniowe, gdzie opłaty za administrowanie są o wiele mniejsze niż na przykład na osiedlach, administrowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Jeśli już mamy upatrzone konkretne mieszkanie, warto jest ostro negocjować z deweloperem zarówno cenę danego mieszkania, jak też i inne okoliczności związane z dokonana w przyszłości transakcja kupna-sprzedaży tego lokalu mieszkalnego. Deweloperzy są w takiej sytuacji, że muszą za wszelka cenę wyprzedawać jak najwięcej mieszkań, aby posiadać gotówkę czy to na realizacje następnych inwestycji, czy to na spłatę kredytów bankowych, jakie pozaciągali na realizacje już skończonych obecnie inwestycji. Są zatem skłonni z jednej strony do obniżek cenowych, a wiec schodzenia z cena poniżej tej granicy wyznaczonej w ofercie, jak tez dodają do mieszkania różnego rodzaju korzystne dla klienta bonusy.

Projekt domu – z katalogu czy na zamówienie

Przystępując do pierwszych czynności związanych z budową swojego domu jednorodzinnego, a wiec już na etapie wczesnego planowania tego rodzaju inwestycji, warto jest poukładać sobie w głowie poszczególne etapy realizacji tak poważnej inwestycji. Oczywiście przede wszystkim trzeba policzyć, przynajmniej prowizorycznie, jakie koszty wygeneruje tak wielką inwestycja, warto jest przy tym założyć sobie też plan minimum, czyli wybudowanie domu jak najmniejszym kosztem, bez żadnego szaleństwa, przy tym dobrze jest od razu sprawdzić, na jaka pomoc, na jakie wsparcie kredytowe możemy liczyć ze strony banków, czy to w postaci kredytu hipotecznego, czy otwarcia linii kredytowej i czerpania takich środków finansowych, jakie akurat okażą się niezbędne do prowadzenia inwestycji. Jedna z istotnych kwestii będzie projekt domu, na jaki się zdecydujemy – warto jednak nie spieszyć się z tym aż tak bardzo, lepiej jest na samym początku rozejrzeć się za odpowiednią działką i dopiero po jej zakupieniu rozejrzeć się za odpowiednim projektem, takim, by dany dom pasował zarówno wymiarami, jak i architektonicznie – jeśli weźmiemy pod uwagę całą okolice i najbliższe otoczenie naszego przyszłego domu. Najtańsza opcja będzie zakupienie projektu już gotowego, z katalogu, tu wydatek może zmieścić się nam już w kwocie 5 tysięcy złotych. Istnieje też opcja zamówienia u architekta usługi w postaci naniesienia poprawek na dany projekt, a wiec jego nieco przerobienie celem dopasowania do naszych potrzeb i naszej wizji przyszłego domu.

Słaba sprzedaż nieruchomości w Europie

W roku 2008, kiedy to ogłoszono załamanie się notować na poszczególnych giełdach zarówno europejskich, jak i w Stanach Zjednoczonych, a jednocześnie przekazano informacje o upadku jednego z największych amerykańskich banków, nastąpiło znaczne załamanie się rynku nieruchomości w kolejnych państwach. Było to jakby odreagowanie sytuacji mającej miejsce przez lata poprzedzające wybuch kryzysu, kiedy to banki z wielka ochotą i bez ograniczenia udzielały kredytów, głównie hipotecznych, a więc na zakup nieruchomości wszystkim klientom, którzy tylko wyrażali taka chęć. W konsekwencji wiele kredytów hipotecznych udzielonych wówczas zasłużyło na miano toksycznych, banki zaczęły przejmować kolejne nieruchomości, głównie domy mieszkalne od ich właścicieli, którzy nie byli w stanie spłacać kolejnych rat kredytowych. Jednocześnie banki zaczęły liczyć swoje straty, spowodowane tym, że przejęte nieruchomości okazywały się dużo tańsze niż były przeprowadzane na nie wyceny w momencie rozpatrywania wniosków kredytowych, a w dodatku z miesiąca na miesiąc tak przejęte nieruchomości znów taniały i nie było pomimo to chętnych do ich nabycia, bowiem w całej Europie oraz w Ameryce Północnej nastąpiła stagnacja w zakresie obrotu nieruchomościami. Na naszym kontynencie ten problem w najmniejszym stopniu dotknął chyba Polski, bowiem okazało się, że nasz system bankowy jest oparty na zdrowych zasadach, nad jego funkcjonowaniem czuwa Komisja Nadzoru Finansowego, a wiec w naszym kraju nie było praktycznie zjawiska powstania dużej ilości tak zwanych toksycznych kredytów hipotecznych.

Współpraca z agencją nieruchomości – jakie korzyści

Z każdym rokiem w naszym kraju przybywa agencji pośrednictwa nieruchomości, jest to jakby odpowiedź na zwiększające się zapotrzebowanie na tego rodzaju usługi – zmierzamy pod tym względem do większości krajów zachodnich, gdzie ogromna większość czynności występujących na rynku nieruchomości, takich jak sprzedaż nieruchomości czy ich wynajęcie związane jest nieodłącznie z działalnością agencji pośrednictwa nieruchomości. W naszym kraju jak na razie ponad 65 procent wszystkich przeprowadzanych tego rodzaju transakcji na rynku nieruchomości odbywa się za pośrednictwem czy też przy udziale biur pośrednictwa nieruchomości. Coraz więcej ludzi dostrzega korzyści, jakie mogą osiągnąć współpracując z dobrą agencją nieruchomości w zakresie poszukiwania kupca na swoja nieruchomość, a następnie wykonywanie wszystkich czynności związanych z transakcja aż do szczęśliwego finału w kancelarii notarialnej. Agencje nieruchomości posiadają stałą współprace z portalami działającymi w sektorze nieruchomości, co zapewni takiej ofercie, zleconej agencji, dużo większą reklamę niż samodzielne ogłaszanie się w poszczególnych portalach internetowych. Agencje wymieniają się między sobą informacjami o posiadanych ofertach, możliwe są więc takie sytuacje, że nasza oferta wzbudzi zainteresowanie poszczególnych agencji, które będą zainteresowane w znalezieniu dobrego kupca na daną nieruchomość i doprowadzenie sprawy do końca.

Zanim kupimy używane mieszkanie

Od kilku lat w naszym kraju notujemy znaczny spadek zawieranych transakcji kupna-sprzedaży wszelkiego rodzaju nieruchomości, najbardziej jest to widoczne zjawisko na przykładzie domów mieszkalnych i samych mieszkań. Taka sytuacja powoduje w swojej konsekwencji znaczne nagromadzenie się na rynku nieruchomości ofert mieszkań zarówno oferowanych przez poszczególnych deweloperów, jak i tych zgromadzonych na rynku wtórnym. Jest obecnie dobry czas, by wybrać spośród tysięcy ofert mieszkań używanych, wystawionych do sprzedaży, ta najbardziej interesującą – zarówno pod względem ceny, jak też i samych walorów danego lokalu mieszkalnego. Zanim jednak dokonany takiej transakcji, a nawet przed spisaniem jeszcze umowy przedwstępnej i wręczeniem zadatku, warto jest sprawdzić kilka podstawowych elementów związanych z danym lokalem mieszkalnym. Istotny będzie jego stan techniczny, nie tylko ten wizualny, ale faktyczny – dobrze jest dowiedzieć się, czy pod warstwa farby tynk jest zdrowy, czy mieszkanie takie nie posiada ukrytych wad, na przykład wadliwie działającej kanalizacji, co zdarza się przecież w starszych budynkach. Kolejna kwestia to sprawdzenie, czy w najbliższej okolicy nie funkcjonuje jakiś zakład przemysłowy, którego działalność jest związana z wydzielaniem nieprzyjemnych zapachów – chodzi o ewentualne oczyszczalnie ścieków, zakłady utylizacji odpadów czy wulkanizacje, których działalność na pewno jest w jakimś stopniu uciążliwym sąsiedztwem.

Czy warto inwestować w nieruchomości

Na całym świecie inwestuje się w różnego rodzaju nieruchomości, takie rodzaje inwestycji w okresie długoterminowym uznane są powszechnie przez analityków rynków finansowych za bezpieczne, przynoszące również określone korzyści. Trochę tą wiarą w inwestycje w nieruchomości została zachwiana w ciągu ostatnich kilku lat, począwszy od roku 2009, kiedy to kryzys zarówno gospodarczy, jak i finansów publicznych zaczął nękać kolejne kraje nie tylko już w Europie, ale i na całym świecie (przykład – USA i Japonia). Ceny nieruchomości na całym świecie zaczęły gwałtownie spadać, głównie dotyczyło to ceny domów mieszkalnych, na rynku zaczęło się gromadzić coraz więcej tego rodzaju nieruchomości, zaś liczba przeprowadzanych transakcji kupna-sprzedaży spadał z każdym rokiem. Do chwili obecnej rynek nieruchomości na świecie jeszcze nie doszedł do stanu równowagi, chociaż w USA, skąd wszystko się zaczęło, widać już w ostatnich miesiącach lekkie drgnięcie – zaczęła rosnąć delikatnie sprzedaż domów mieszkalnych, zaś ich ceny stanęły w miejscu – już nie spadają w dół. Jak przekonują znawcy rynku nieruchomości w Polsce, jest obecnie bardzo dobry okres dla inwestycji we wszelkiego rodzaju nieruchomości, bowiem ceny wielu z nich są poniżej ich realnej wartości i małe są szanse, aby jeszcze się obniżały – bardziej jest prawdopodobny ruch w stronę przeciwną, w kierunku umacniania się obecnych cen i stopniowego ich wzrostu.

Nowa rekomendacja KNF-u szansą dla deweloperów

W czasie ostatnich dwóch lat Komisja Nadzoru Finansowego, a więc organ nadzorujący pracę banków w naszym kraju, wydawała szereg rekomendacji, których celem było zapobieżenie takim sytuacjom w relacji pomiędzy klientami a bankami, jakie widzieliśmy w ciągu kilku ostatnich lat w wielu krajach europejskich. Chodzi o udzielanie przez banki kredytów, głównie hipotecznych dla osób, które niekoniecznie miały zdolność kredytową na odpowiednim poziomie, a wiec nie za bardzo miały te osoby możliwość spłacenia zaciągniętego zobowiązania kredytowego. Takie toksyczne kredyty spowodowały kłopoty finansowe wielu banków, wymagały one wsparcia ze strony czy to międzynarodowych instytucji międzybankowych, czy to rządów poszczególnych krajów. Takie działanie KNF-u spowodowało jednak w naszym kraju sytuacje, kiedy kredyt stał się bardzo trudno osiągalny, spowodowało to znaczne spowolnienie transakcji na rynku nieruchomości, jeżeli chodzi o kupno sprzedaż mieszkań czy domów, a to z kolei zaowocowało problemami deweloperów, którzy zamrozili gotówkę w pobudowanych domach mieszkalnych i nie bardzo wiedzą, czy jest sens w ogóle rozpoczynać realizacje nowych inwestycji budowlanych. Na szczęście przed kilkoma dniami Komisja Nadzoru Finansowego wydała kolejna rekomendacje, o symbolu T, która daje bankom większe pole manewru w przyznawaniu poszczególnym klientom kredytów, nie narzuca tak sztywnego jak poprzednie rekomendacje liczenia zdolności kredytowej wnioskodawców kredytowych.