Prawa klienta w świetle ustawy deweloperskiej

Prawie rok temu weszła w życie ustawa, która w znacznej mierze reguluje stosunki i wzajemne relacje pomiędzy deweloperami a ich klientami – dlatego została powszechnie nazwana ustawa deweloperska. Została ona pomyślana w ten sposób, aby bardziej chronić prawa poszczególnych klientów w odniesieniu do ich relacji z deweloperami, mająca zapobiegać sytuacjom zdarzającym się nierzadko w przeszłości, kiedy to klient wpłacał określone pieniądze na konto dewelopera, zawierając umowę na kupno mieszkania w budynku, który będzie powstawał. Tymczasem deweloper korzystał z tych pieniędzy przy budowie zupełnie innego obiektu, a w przypadku nietrafnej inwestycji okazywało się, że klient pozostawał i bez pieniędzy, i bez mieszkania W myśl przepisów nowej ustawy pieniądze wpłacane przez klienta, również uzyskiwane na skutek skorzystania z kredytu hipotecznego, zostają wpłacone na specjalny rachunek powierniczy. Deweloper może z nich korzystać tylko w ograniczonym zakresie, jeżeli zrealizuje kolejny etap budowy danej inwestycji i rozliczy się z tego. Kolejna nowość bardzo korzystna dla klienta to samo zawieranie umów przedwstępnych z deweloperem – są one zawierane obecnie w formie umowy notarialnej, co daje większą możliwość dla klienta dochodzenia swoich praw przed sadem w przepadku nieczystych zagrań ze strony dewelopera, łatwiej jest uzyskać tytuł wykonalności wyroku sadowego w konkretnej sprawie, związanej z kwestia odzyskania swoich pieniędzy, którymi dysponował deweloper. Deweloperzy trochę obawiali się tej ustawy, dlatego jeszcze przed jej wejściem w życie starali się wybudować jak najwięcej mieszkań.

Trudności w sprzedaży dużych mieszkań

Przez kilkanaście lat na naszym rynku nieruchomości, począwszy od połowy lat dziewięćdziesiątych XX stulecia aż do roku 2008, na naszym rynku mieszkaniowy zupełnie przyzwoicie wyglądała sprzedaż mieszkań o nieco większym metrażu – znakomicie sprzedawały się mieszkania o powierzchni około 60 metrów kwadratowych powierzchni, w wielu miastach takie lokale mieszkalne były wręcz najbardziej poszukiwane. Dość dobrze sprzedawały się też mieszkania jeszcze większe, przez kilka lat była moda na mieszkania dwupoziomowe, o powierzchni około 100 metrów kwadratowych powierzchni, takie mieszkania zwłaszcza od deweloperów cieszyły się dużym wzięciem, kiedy były adaptowane konkretnie pod zamówienie danego klienta. Jednak od kilku już lat na naszym rynku mieszkaniowym panuje tendencja zupełnie odwrotna – wzięciem cieszą się mieszkania małe, wręcz kompaktowe, średnio najlepiej sprzedają się lokale mieszkalne o powierzchni oscylującej w granicach 40 merów kwadratowych powierzchni, natomiast mieszkania powyżej 60 metrowej wielkości zupełnie straciły wzięcie. Zarówno deweloperzy, jak i prywatni właściciele takich mieszkań robią wszystko, aby zachęcić do ich nabycia, obniżają ceny do maksymalnych poziomów, deweloperzy stosują dodatkowe bonusy, jak darmowe miejsca parkingowe czy nawet wycieczki zagraniczne dla całej rodziny, jednak to wszystko okazuje się mało skuteczne. Głównym można powiedzieć – winowajcą takiej sytuacji są banki, a dokładniej biorąc Komisja Nadzoru Finansowego, której rekomendacje blokują udzielanie kredytów o większej wysokości.

Powierzenie nieruchomości dla agencji

Od kilku lat na naszym rynku nieruchomości, jeżeli chodzi o dynamikę kupna-sprzedaży poszczególnych mieszkań, domów czy działek, panuje dość duży zastój, transakcji jest niewiele, przy czym nie dzieje się tak z niechęci do sprzedaży nieruchomości przez ich właścicieli. Jest dokładnie odwrotna sytuacja, to właściciele licznych nieruchomości bardzo chcą je sprzedać, jednak kupujących jest jak na lekarstwo. W dodatku widzimy od kilku już lat stały trend do obniżania cen nieruchomości zarówno tych ofertowych, jak i transakcyjnych, co jest związane właśnie z małą ilością zawieranych transakcji, trudno osiągalnym kredytem, jak też i z rosnącym bezrobociem i obawą jeszcze głębszego kryzysu gospodarczego. Dlatego też właściciele nieruchomości wystawianych do sprzedaży coraz chętniej korzystają z usług agencji pośrednictwa nieruchomości, wierząc, że to w jakiś sposób pomoże na szybsza transakcje sprzedaży, zapewnienie odpowiedniej ceny za nieruchomość. Takie działanie jest logiczne, bo przecież agencje nieruchomości zatrudniają specjalistów w swojej dziedzinie, osoby szkolone w kierunku właśnie skutecznego poszukiwania kupca na poszczególne nieruchomości. Agenci nieruchomości posiadają umiejętności negocjacyjne, umieją we właściwy sposób prezentować poszczególne nieruchomości, eksponując ich zalety i niekoniecznie afiszując ich wady, są też bardziej mobilni w kwestii pokazywania poszczególnych klientom nieruchomości niż ich właściciele. Oddając nieruchomość pod opiekę agencji będziemy mieli pewność, że zostanie ona wyceniona właściwie, co jest niezmiernie ważnym aspektem całego procesu sprzedaży.

Działka siedliskowa i warunki zabudowy

Poszukując działki pod budowę swojego wymarzonego domu, większość z nas szuka działki o statusie budowlanym – na rynku większość oferowanych do sprzedaży działek ma właśnie taki status, miejsca te są objęte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod budowę domów jednorodzinnych. Jednak jest na rynku wystawionych do sprzedaży część działek, posiadających status rolny, jednak spełniających warunki możliwe do wybudowania tam jednorodzinnego domu mieszkalnego wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi. Takie działki noszą nazwę siedliskowych, po kupieniu tego rodzaju nieruchomości należy wystąpić do miejscowego urzędu gminy o wydanie warunków zabudowy danego miejsca. To wniosek zawiera opis domu i budynków gospodarczych, jakie chcielibyśmy wybudować na naszej działce, a gmina się do tego ustosunkowuje – zatwierdza w całości nasz wniosek lub też modyfikuje go w celu dostosowania do programu środowiskowego, obejmującego dane miejsce lub też do innych niezbędnych warunków, obejmujących dany teren. Podstawowe warunki uzyskania takich warunków zabudowy działki siedliskowej obejmują wielkość samej działki – nie może być ona mniejsza niż 3 tysiące metrów kwadratowych powierzchni, musi być poprowadzona droga dojazdowa do danej działki oraz przynajmniej jednym bokiem musi ona sąsiadować z inna działką, która posiada zabudowę mieszkalna (przynajmniej 1 dom mieszkalny).

Jakie ceny mieszkań na rynku wtórnym

Od kilku już lat znawcy rynku mieszkaniowego, jak też osoby planujące sprzedaż własnego mieszkania czy kupno takiego lokalu zastanawiają się, kiedy ceny przestaną spadać, chodzi oczywiście o ceny domów i mieszkań. Po kolejnym czasie i następnych zniżkach cenowych wydaje się, że już poniżej pewnych granic ceny te nie spadną, tymczasem rynek zaskakuje o tyle, że notujemy kolejne obniżki cen. Taka sytuacja na pewno cieszy kupujących, że trafili idealnie z momentem kupna mieszkania czy domu – jak podkreślają specjaliści, jest to idealny moment na taką właśnie inwestycję. Z kolei deweloperzy i właściciele lokali mieszkalnych i domów, wystawiający swoje oferty na rynku wtórnym, z niepokojem patrzą na obniżające się ceny i liczą straty, bowiem wielu z nich kupiło tego rodzaju nieruchomości kilka lat temu, po zupełnie innych cenach, a sprzedając teraz dane nieruchomości tracą od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent. Na rynku wtórnym ceny mieszkań spadają bardziej niż na rynku pierwotnym, bowiem deweloperzy twierdzą, że już nie mogą za bardzo schodzić z ceną oferowanych przez siebie lokali, ponieważ już nie mają z czego zejść – stosują za to różnego rodzaju bonusy. Na rynku wtórnym sytuacja jest nieco inna, bowiem wiele osób, wystawiających do sprzedaży swoje domy czy mieszkania, jest na tyle zdesperowanych, zdeterminowanych co do sprzedaży swojej nieruchomości, że opuszczają ceny poniżej granicy wartości tych mieszkań czy domów, aby tylko pozbyć się swojej nieruchomości.

Budowa domu jednorodzinnego – duże wyzwanie

Jeśli planujemy realizować budowę naszego domu jednorodzinnego, na pewno przed nami szereg wyzwać, spore koszty oraz nastawienie się na to, że cała inwestycja trochę potrwa, zwłaszcza w sytuacji, kiedy zapowiadane od dawna zmiany w prawie budowlanym, mające uprościć i zarazem przyśpieszyć procedury związane z pozwoleniem na budowę domu, jak na razie nie ujrzały jeszcze światła dziennego. Na pewno podstawowe kwestie na początku realizacji takich planów będą obejmowały kupno odpowiednio położonej działki pod budowę domu, zorganizowanie jej uzbrojenia, a więc poszczególne przyłącza, a następnie wybranie projektu naszego przyszłego domu. Na tym etapie należy podjąć decyzje, czy dom będzie posiadał podpiwniczenie, czy będzie stawiany na tak zwanym gruncie – dużo na pewno będzie zależało od wykonanej analizy geologicznej gruntu, to da nam odpowiedź, czy dom z podpiwniczeniem będzie musiał być budowany w technologii tak zwanej wanny, kiedy to znacznie mogą wzrosnąć koszty takiej inwestycji. Kolejna kwestia to na pewno dostarczenie do nadzoru budowlanego wszelkiej niezbędnej dokumentacji do uzyskania formalnego pozwolenia na budowę, w tym czasie można poszukiwać już odpowiedniej ekipy do zrealizowania naszej inwestycji budowlanej. Dobrze jest zasięgnąć szeregu informacji na temat solidności poszczególnych ekip od znajomych, poczytać tez w Internecie komentarze na temat poszczególnych firm budowlanych.

Czy warto kupić mieszkanie w kamienicy

W centrach naszych miast i miasteczek znajduje się jeszcze wiele kamienic, większość z nich pamięta czasy przedwojenne, niektóre są odrestaurowane, piękne, wyremontowane od podstaw, inne jeszcze czekają na takie jakby narodzenie się na nowo. Przez całe dziesięciolecia mieszkańcy takich kamienic opuszczali je i wyprowadzali się do mieszkań zlokalizowanych na osiedlach mieszkaniowych, budowanych na przedmieściach miast, było to logiczne o tyle, że wzrastał komfort zamieszkania. W kamienicach ogrzewanie generalnie było piecowe, nie było też bieżącej cieplej wody. Jednak od kilku lat obserwujemy na rynku nieruchomości znacznie zwiększające się zainteresowanie mieszkaniami usytuowanymi właśnie w starych kamienicach, ma to zastosowanie nie tylko do lokali mieszkalnych znajdujących się w już wyremontowanych kamienicach, lecz również w tych jeszcze oczekujących na remont. Takie kamienice są coraz bardziej powszechnie przyłączane do sieci centralnego ogrzewania, a wiec komfort zamieszkania w mieszkaniach zlokalizowanych w kamienicach jest podobny jak w nowych blokach. Kolejna kwestia to relatywnie niższa cena, jeśli oczywiście weźmiemy pod uwagę kwestie przeliczenia ceny jednego metra kwadratowego mieszkania w kamienicy i w nowym budynku wielorodzinnym, zrealizowanym przez dewelopera. Takie mieszkania nie zawierają szkodliwych materiałów budowlanych ani wykończeniowych, dominuje w nich cegła i drewno – materiały bardzo ekologiczne i przyjazne człowiekowi od zawsze.

Spółdzielcze mieszkanie własnościowe i jego sprzedaż

Przez całe dziesięciolecia w naszym kraju to głównie spółdzielnie mieszkaniowe budowały nowe budynki mieszkalne, dopiero od początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku coraz więcej inwestycji były realizowanych przez deweloper, czyli przedsiębiorstwa budowlane specjalizujące się w budowaniu całych osiedli mieszkaniowych. Kilka lat temu w wyniku zmian w prawie dotyczącym lokali spółdzielczych powstała możliwość wykupu na własność mieszkań spółdzielczych przez zamieszkałe w nich rodziny, na bardzo preferencyjnych warunkach – tylko po wpłaceniu tak zwanego wkładu budowlanego. Skorzystało z takiej możliwości ponad 95 procent lokatorów mieszkań spółdzielczych, dzięki temu znacznie bardzo wzrosła w naszym kraju liczba właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Jednak właściciele mieszkań w ten sposób wykupionych mają tytuł własności nazywający się nieco inaczej, jest to bowiem spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. Jednak różnica pomiędzy takim prawe własności a tym podstawowym jest generalnie w nazwie, ze względów faktycznych nie ma żadnej różnicy – takie mieszkanie można sprzedać na wolnym rynku równie dobrze jak mieszkanie będące normalną własnością, czyli na przykład kupione od dewelopera. Często jednak takie mieszkania nie posiadają oddzielnej księgi wieczystej, bowiem grunt pod całym budynkiem należy nadal do spółdzielni mieszkaniowej – wówczas mieszkanie jest wpisane w księdze wieczystej dotyczącej całego budynku.

Działania rządu dla ułatwienia kupna mieszkania

W każdym prawie kraju rządy podejmują działania, które mają za zadanie wspieranie osób, a zwłaszcza rodzin w procesie zdobycia przez nich swojego pierwszego mieszkania – wiadomo przecież, że jest to ogromna inwestycja, często po prostu nie do udźwignięcia przez młodą rodzinę. W Polsce takim programem była Rodzina na swoim, funkcjonująca od roku 2006 do dnia 31 grudnia 2012 roku, z programu skorzystało w sumie ponad 160 tysięcy rodzin, biorąc kredyt hipoteczny na określonych zasadach – to za te rodziny nasze państwo spłacało połowę odsetek kredytowych przez okres pierwszych 8 lat po otrzymaniu takiego kredytu. Jednak obecnie praktycznie żaden program nie funkcjonuje, chociaż trwają ciągle prace nad programem pod nazwą Mieszkanie dla młodych. W tym względzie rząd spóźnił się nieco, bowiem pierwotnie planowano, że program wejdzie w życie najpóźniej od 1 kwietnia 2013 roku, jednak obecnie najbardziej prawdopodobny termin to 1 stycznia 2014 roku. Główne założenia programu to dopłaty do kredytu dla rodzin, które kupują swoje pierwsze mieszkanie, przy czym wielkość dopłaty będzie zależna od ilości dzieci w danej rodzinie. Jeżeli natomiast już po zamieszkaniu w tak kupionym mieszkaniu w rodzinie w krótkim czasie urodzą się kolejne dzieci, to kredyt wzięty na kupno takiego mieszkania znów ulegnie zmniejszeniu – państwo dopłaci do jego spłaty. W takim układzie program jest również jakby pro rodzinny – zachęcający do posiadania większej ilości dzieci.

Czy warto ocieplić budynek mieszkalny

Na naszym rynku nieruchomości jest jeszcze wiele budynków jednorodzinnych, które były budowane w takim okresie czasu, że nie myślano wtedy jeszcze o ocieplaniu budynków – również i dlatego, że koszty energii cieplnej nie były wtedy tak wysokie jak to mamy miejsce obecnie. Co gorsza, te koszty z roku na rok rosną i nic nie zapowiada zmiany w tym zakresie na lepsze – oczywiście na lepsze dla klienta. Dlatego posiadając taki dom nie mający ocieplenia warto jest zastanowić się nad przeprowadzeniem termomodernizacji budynku. Trzeba jednak wiedzieć, że na tego rodzaju prace niezbędne jest powiadomienie miejscowego urzędu gminy lub miasta, nawet w sytuacji, kiedy w ramach ocieplenia budynku nie zmieniamy jego kształtu ani istotnych wymiarów, nie rozbudowujemy go. Takie pismo trzeba złożyć w urzędzie informujące o planowanych pracach, następnie czekamy przez 30 dni – tyle czasu ma gmina na zgłoszenie ewentualnego sprzeciwu odnośnie planowanych przez nas prac. Jeśli w tym czasie nie otrzymamy z gminy informacji o sprzeciwie, możemy spokojnie rozpoczynać nasze prace. Można do tego celu zatrudnić specjalną ekipę, koszt samej robocizny przy ocieplaniu niedużej wielkości domu oscyluje w okolicy kilkunastu tysięcy złotych, plus oczywiście koszt materiału ociepleniowego (zazwyczaj jest to gruby styropian) i niezbędnych do tego akcesoriów. W sumie sama technika ocieplenia w ten sposób budynku jest na tyle prosta, że można wykonać i samodzielnie większość takich prac, niezbędne będzie tylko wypożyczenie odpowiedniej wysokości rusztowania.